Mục lục
Chương 7: Vị trí, Vị trí, Vị trí
Một trong những quyết định kinh doanh quan trọng nhất mà bạn sẽ đưa ra—tức là sau khi quyết định bắt đầu kinh doanh—là nơi bạn sẽ đặt cơ sở hoạt động của mình. Bạn cần bao nhiêu không gian? Bạn muốn ở ngoại ô hay thành phố? Bạn có thể đủ khả năng thuê bao nhiêu? Bạn muốn ở trong một trung tâm mua sắm, trong một khu mua sắm nhỏ, trên đường thành phố hay trong một khu phức hợp văn phòng?
Sự thành công trong tương lai của doanh nghiệp bạn phụ thuộc vào việc tìm được một vị trí tốt. Ví dụ: nếu vị trí trung tâm thành phố của bạn có ít người qua lại hơn bạn mong đợi, bạn sẽ phải đổ tiền vào hoạt động tiếp thị để thu hút mọi người ghé qua. Nếu bạn mở một khu mua sắm với một siêu thị đóng cửa 6 tháng sau đó, bạn cũng có thể phải cân nhắc việc đóng cửa cửa hàng của mình.
Tất cả điều này nghe có vẻ như là quá nhiều suy nghĩ đối với một người chưa uống tách cà phê buổi sáng, nhưng không sao cả. Trong chương này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn cách xây dựng các tiêu chí để phân tích vị trí và chuẩn bị đề xuất cho chủ nhà.
Bắt đầu từ đâu
Trong phim, doanh nhân mới khởi nghiệp đi ngang qua một tòa nhà có biển hiệu “Cho thuê”, bước vào và bắt đầu công việc kinh doanh của mình—tất nhiên là thành công rực rỡ!
Trong cuộc sống thực, bạn sẽ hiếm khi tìm thấy vị trí hoàn hảo của mình với tấm biển “Cho thuê” treo tiện lợi trên cửa sổ.
Quyết định bắt đầu từ đâu có thể khó khăn. Rốt cuộc, bạn có cả một thành phố hoặc thị trấn (hoặc nhiều hơn) để lựa chọn! Chúng tôi khuyên bạn nên bắt đầu bằng cách vạch ra một khu vực rộng lớn để xác định vị trí có lợi nhuận cao nhất—và khi nói đến lợi nhuận, chúng tôi muốn nói đến việc “có nhiều khách hàng tiềm năng”.
Trong “phòng chiến tranh” (tức là văn phòng hoặc phòng khách của bạn), hãy treo một bản đồ lớn về thành phố hoặc thị trấn của bạn. Được trang bị một loạt nhãn dán với nhiều màu sắc khác nhau và máy tính của bạn có công cụ tìm kiếm mở trong trình duyệt web, hãy đặt nhãn dán cùng một màu trên bản đồ cho các doanh nghiệp thu hút cùng loại khách hàng mà bạn muốn nhắm mục tiêu. Ví dụ: nếu bạn muốn thu hút các gia đình, hãy dán nhãn dán lên các cửa hàng trẻ em, cửa hàng đồ chơi và nhà hàng gia đình. Nếu bạn muốn nhắm mục tiêu đến sinh viên, hãy dán nhãn dán lên các trường đại học, hiệu sách, thư viện, cửa hàng bán lẻ thời thượng, v.v. Dán nhãn dán có màu khác lên các doanh nghiệp cạnh tranh với doanh nghiệp của bạn.
Bạn có thấy bất kỳ lĩnh vực nào mà nhiều nhãn dán dường như hội tụ lại không (thậm chí cả nhãn dán của đối thủ cạnh tranh—chúng ta sẽ nói nhiều hơn về vấn đề này ở phần sau của chương)? Đây là những lĩnh vực mà bạn muốn bắt đầu tìm kiếm vị trí hoàn hảo của mình.
Chọn loại vị trí
Bây giờ bạn đã biết bắt đầu tìm kiếm từ đâu, bước tiếp theo là quyết định loại vị trí bạn đang tìm kiếm. Không phải tất cả các địa điểm đều được tạo ra như nhau; chúng khác nhau về giá thuê, mô hình giao thông, khả năng tiếp cận, chi phí bảo trì, v.v. Dưới đây là những ưu và nhược điểm của các lựa chọn khác nhau.
Trung tâm mua sắm
Bạn sẽ nghĩ rằng một nơi có lượng người qua lại đông đúc sẽ có tiềm năng lớn để mở quán cà phê. Đáng buồn thay, không phải vậy. Bạn không thể tin tưởng vào việc có được một lượng khách hàng trung thành tại một trung tâm mua sắm, trừ khi đó là nhân viên của các cửa hàng khác.
Đầu tiên, với sự gia tăng của doanh số bán hàng trực tuyến, các trung tâm mua sắm không còn sức hấp dẫn như trước nữa.
Thứ hai, khi mọi người mua sắm tại các trung tâm thương mại, họ có xu hướng mua sắm sau thời gian uống cà phê cao điểm trong ngày, vì các trung tâm thương mại thường mở cửa không sớm hơn 9 giờ sáng, điều đó có nghĩa là nhiều người sẽ không muốn ngừng mua sắm để thưởng thức. một tách cà phê trong cửa hàng của bạn. Và thật không may, những người không quan tâm đã có mặt trong trung tâm mua sắm lại là thị trường chính của bạn — xét cho cùng, bạn có chống lại tình trạng giao thông, tìm chỗ đậu xe và di chuyển trong trung tâm mua sắm chỉ để uống một tách cà phê không?
Nhưng đó chỉ là khởi đầu của những hạn chế. Giá thuê, thường được tính trên cơ sở giá mỗi mét vuông, có thể cực kỳ cao trong trung tâm thương mại vì đây là nơi rất cạnh tranh. Nếu giá thuê thấp thì có thể có lý do chính đáng (và theo ý tốt, ý chúng tôi là xấu) cho việc đó. Bạn cũng phải đóng góp vào quỹ truyền thông của trung tâm mua sắm để quảng cáo và tiếp thị, và quỹ đó sẽ dành cho việc tiếp thị trung tâm mua sắm nói chung chứ không phải cửa hàng của bạn nói riêng. Bạn cũng phải trả tiền bảo trì khu vực chung (sẽ nói thêm về điều này sau), khoản này có thể rất tốn kém. Với đài phun nước, cảnh quan và bãi đậu xe khổng lồ, các trung tâm thương mại rất tốn kém để duy trì hoạt động.
Trên hết, giờ hoạt động của trung tâm thương mại đã được ấn định sẵn và bạn phải tuân theo. Họ có mở cửa 7 ngày một tuần từ 9 giờ sáng không? đến 9 giờ tối, kể cả hầu hết các ngày lễ? Vậy thì bạn cũng vậy – và bạn phải trả tiền nhân công cho nhân viên cửa hàng mỗi giờ trung tâm thương mại mở cửa, ngay cả khi việc đóng cửa sẽ có lợi hơn cho bạn.
Bất chấp tất cả sự u ám và u ám trong các đoạn trước, các trung tâm thương mại đôi khi có thể hỗ trợ một quán cà phê chỉ dựa vào lưu lượng giao thông, đặc biệt là trong những ngày nghỉ lễ. Rất ít tổ chức bán lẻ khác thu hút hàng nghìn người đến một địa điểm một cách thường xuyên như vậy. Tuy nhiên, thay vì thành lập toàn bộ cửa hàng, tốt hơn hết bạn chỉ nên chạy xe bán cà phê vào những thời điểm nhất định trong năm. Chúng ta sẽ thảo luận về cơ hội mua hàng ở phần sau của chương này.
Counter Talk: Brewpoint có ba địa điểm khác nhau, mỗi địa điểm đều có ưu và nhược điểm riêng. Brewpoint Founders, trong một cửa hàng bán lẻ, là cửa hàng bận rộn nhất và thu được lợi nhuận cao nhất liên quan đến tiền thuê và số lượng khách quen ghé qua. Brewpoint Workshop và Roastery nằm ở khu vực bên cạnh của một trung tâm mua sắm. Nó khó tìm nhưng được tiếp thị như một “viên ngọc ẩn” với sự hiện diện mạnh mẽ trên mạng xã hội. Brewpoint Lexicon nằm trong thư viện công cộng. Giá thuê rẻ và địa điểm này có thể nhìn thấy và đông đúc, nhưng nó nhỏ và khó kiểm soát được thời gian.
Trung tâm thương mại dãy phố
Trung tâm thương mại dải là trung tâm mua sắm trong đó tất cả các cửa hàng được bố trí dọc theo một dải và có thể tiếp cận được từ bên ngoài. Các trung tâm thương mại có tiềm năng lớn cho các quán cà phê vì mặt tiền cửa hàng thường có thể nhìn thấy được từ đường phố và có bãi đậu xe rộng rãi. Lượng người qua lại nói chung cũng tốt, đặc biệt nếu trung tâm thương mại có một địa điểm nổi tiếng (đó là cửa hàng lớn ở cuối), chẳng hạn như cửa hàng tạp hóa hoặc hiệu sách tốt.
Chi phí thuê và bảo trì tại trung tâm thương mại nhỏ hơn so với trung tâm mua sắm truyền thống và bạn thường được tự do đặt giờ của riêng mình. Bằng cách từ bỏ một phần lượng người qua lại do các trung tâm mua sắm truyền thống tạo ra, bạn cũng từ bỏ gần như tất cả những nhược điểm của những trung tâm mua sắm này. Nghe có vẻ là một việc tốt đối với chúng tôi!
Tòa nhà văn phòng
Một tòa nhà văn phòng có thể là một nơi tuyệt vời để bắt đầu kinh doanh cà phê, đặc biệt nếu quán có lối ra bên ngoài để có thêm lượng người qua lại. Bạn có sẵn cơ sở khách hàng và bạn có thể mở rộng lợi nhuận của mình bằng cách cung cấp dịch vụ ăn uống cho các doanh nghiệp trong tòa nhà; ví dụ: một số công ty có thể muốn bạn cung cấp cà phê và bánh ngọt cho các cuộc họp vào sáng thứ Hai của họ. Bạn cũng có thể tặng giỏ quà, là những món quà phổ biến từ doanh nghiệp tặng khách hàng, từ nhân viên đến sếp và ngược lại.
Một bất lợi có thể là hàng giờ. Nếu bạn bị hạn chế mở cửa khi tòa nhà mở cửa kinh doanh, bạn có thể bỏ lỡ những thời điểm uống cà phê quan trọng trong ngày, chẳng hạn như trước khi làm việc, đặc biệt nếu bạn có lối đi ra bên ngoài và phụ thuộc vào lượng người đi lại qua lại những người không làm việc trong tòa nhà của bạn.
Mặt tiền cửa hàng
Mặt tiền cửa hàng—tức là các cơ sở kinh doanh trong một tòa nhà quay mặt ra đường—là nơi lý tưởng cho các quán cà phê. Bạn có thể mở và đóng khi điều đó phù hợp nhất với mình, bạn được hưởng lợi từ giao thông đi bộ và lái xe, giá thuê thường rẻ hơn so với ở trung tâm thương mại và bạn có thể thực hiện các chương trình khuyến mãi chéo với các doanh nghiệp khác trên phố của mình.
Một điểm dính có thể là bãi đậu xe. Nếu không có khu vực đỗ xe riêng cho cửa hàng của bạn, hãy xem tình hình đỗ xe trên đường trong giờ hoạt động của bạn. Không ai muốn đi vòng quanh khu nhà năm lần để lấy một tách cà phê.
Đối với vị trí mặt tiền cửa hàng hoặc trung tâm mua sắm, hãy nghĩ đến khả năng bao gồm dịch vụ lái xe qua để thu hút khách hàng khi đang di chuyển. Bạn có thể khắc phục tình trạng thiếu chỗ đậu xe chỉ bằng cách cho phép khách hàng ở trong xe của họ.
Xe đẩy và ki-ốt
Có thể nói, bạn có thể dấn thân vào lĩnh vực kinh doanh cà phê bằng cách mở một địa điểm thử nghiệm trong xe đẩy di động hoặc ki-ốt bán cố định. Ví dụ, nhiều trung tâm mua sắm thuê chỗ để xe đẩy trong mùa lễ để tận dụng lượng người qua lại tăng lên. Ki-ốt lớn hơn xe đẩy một chút và thường được đặt ở vị trí cố định an toàn như công viên hoặc cạnh tòa nhà văn phòng ở trung tâm thành phố.
Việc chủ nhà có cung cấp ki-ốt hay không còn tùy thuộc vào vị trí và thỏa thuận của bạn. Ví dụ: họ có thể cung cấp điện và hệ thống ống nước cho ki-ốt cơ bản và yêu cầu bạn trang bị cho nó thiết bị pha chế bia, tủ lạnh, v.v.
Những địa điểm này có không gian rất hạn chế, vì vậy bạn sẽ cần nhiều hơn một máy pha cà phê espresso, một vài bình pha cà phê, một tủ lạnh dự trữ và các vật dụng để bắt đầu.
Chi phí đầu tư ban đầu cho xe đẩy và ki-ốt của bạn thấp hơn nhiều, điều này hoàn hảo trong khi bạn bắt đầu hiểu rõ về công việc kinh doanh. Theo Bellissimo Coffee Advisors, chi phí để bắt đầu một xe bán cà phê là từ 20.000 đến 25.000 USD và từ 25.000 đến 75.000 USD để bắt đầu một ki-ốt. Hãy so sánh con số đó với số tiền hơn 200.000 USD để mở một quán cà phê ngồi!
Mặc dù những địa điểm này tốn ít chi phí hơn cho việc thiết lập ban đầu nhưng chúng có điều kiện làm việc kém vì bạn bị giới hạn trong một không gian rất nhỏ trong hầu hết thời gian trong ngày làm việc—chưa kể đến việc phải đối mặt với thời tiết nếu bạn ở ngoài trời. Bạn có xu hướng làm việc một mình, điều này làm tăng sự nhàm chán và thiếu cơ hội thực sự để phát triển. Cuối cùng, việc mở rộng từ một chiếc xe đẩy sang một địa điểm truyền thống đòi hỏi nhiều công sức như bắt đầu lại từ đầu.
Bên trong các doanh nghiệp khác
Một số quán cà phê bắt đầu từ các hoạt động kinh doanh khác. Ví dụ: bạn có thể mở cửa hàng ở một trong những địa điểm sau:
✱ Cửa hàng ăn ngon
✱ Siêu thị
✱ Trung tâm hội nghị
✱ Phòng tập thể dục
✱ Công viên giải trí
✱ Bệnh viện
✱ Khuôn viên trường đại học
✱ Nhà sách
✱ Điểm dừng du lịch
✱ Sảnh khách sạn
✱ Bảo tàng
Bạn được đảm bảo lưu lượng truy cập đi bộ ở những vị trí này và bạn không phải lo lắng về sự cạnh tranh. Cơ sở kinh doanh chính thường có bãi đậu xe rộng rãi, mặc dù bạn có thể phải đóng góp vào việc bảo trì chúng.
Vì bạn đang phụ thuộc vào khách hàng của họ cho hoạt động kinh doanh của mình nên những bất lợi có thể xảy ra nếu doanh nghiệp hoặc tổ chức mà bạn liên kết phụ thuộc vào thời tiết, chẳng hạn như sở thú hoặc công viên giải trí; chậm trong một số mùa nhất định, chẳng hạn như ở trường đại học; hoặc đơn giản là không hoạt động tốt lắm. Chắc chắn, khuôn viên trường đại học sẽ cung cấp lượng sinh viên không có caffeine ổn định trong suốt học kỳ, nhưng doanh nghiệp của bạn sẽ tồn tại như thế nào trong những tháng hè khi tất cả họ đã về nhà?
Đánh giá vị trí
Sẽ thật tuyệt nếu tìm được địa điểm kinh doanh giống như tìm một căn hộ. Phòng rộng, nhiều ánh sáng tự nhiên, tiện ích miễn phí? Chúng tôi sẽ lấy nó! Nhưng trên thực tế, nhiều tiêu chí quan trọng phải được xem xét khi đánh giá một địa điểm tiềm năng. Chúng ta hãy xem xét một vài.
Kích cỡ
Chắc chắn, vị trí hiện tại có vẻ như có kích thước hoàn hảo. Nhưng hãy nhớ rằng đôi khi bạn có thể muốn mở rộng hoạt động kinh doanh của mình nên bạn sẽ cần một nơi nào đó có tiềm năng mở rộng. Bạn cũng sẽ cần nhiều chỗ để lưu trữ, không gian làm việc cho bạn và nhân viên cũng như phòng vệ sinh. Bạn có dự định tổ chức các hoạt động giải trí hoặc tổ chức hội thảo (mà chúng ta sẽ thảo luận ở Chương 13) không? Nếu vậy, bạn sẽ muốn có thể sắp xếp lại khu vực tiếp khách để phù hợp với những mục đích sử dụng đó.
Các chuyên gia tại Total Food Service (totalfood.com) khuyên bạn nên cho phép khoảng 15 feet vuông mỗi người và lưu ý rằng 60% diện tích sàn sẽ là khu vực ăn uống và 40% sẽ dành cho việc chuẩn bị, bảo quản thực phẩm, v.v. Vì vậy, nếu bạn đang để mắt đến một không gian rộng 2.000 mét vuông, khu vực ăn uống của bạn sẽ là 1.200 mét vuông và bạn có thể chứa được 80 người.
Bầu không khí
Nắng, rộng rãi và sạch sẽ? Tuyệt vời. Dank, tối tăm và u ám? Không tuyệt lắm. Tất nhiên, bạn có thể thay đổi nhiều đặc điểm của không gian đã chọn bằng cách dọn dẹp, tu sửa và trang trí lại, nhưng bạn không muốn chi hàng nghìn đô la để cố gắng biến một vị trí hoàn toàn không phù hợp thành một không gian ấm cúng và hấp dẫn cho bạn. khách hàng (và nhân viên của bạn).
Counter Talk: Đảm bảo có một diện mạo nhất quán trong quán cà phê của bạn. (Mặc dù diện mạo của bạn có thể khác nhau giữa các cửa hàng khác nhau nếu bạn mở nhiều hơn.) Nếu diện mạo cửa hàng của bạn lộn xộn, khách hàng sẽ cảm nhận được điều đó ngay cả khi họ không cố ý để ý đến nó. Ngay cả khi diện mạo của bạn là “cửa hàng tiết kiệm sang trọng”, bạn vẫn có thể hài hòa nó với một màu sắc hoặc khoảng thời gian chung. Ví dụ: địa điểm Founders của Brewpoint sử dụng chủ đề du lịch để tạo nên một diện mạo chiết trung.
Thuê
Các chuyên gia trong ngành tại Total Food Service cho biết tiền thuê không nên quá 8 đến 10% doanh thu. Nhưng bạn vẫn chưa có doanh số bán hàng thì làm sao biết được mức giá thuê hợp lý là bao nhiêu?
Đây chính là lúc kế hoạch kinh doanh của bạn, mà chúng ta đã đề cập ở Chương 4, xuất hiện. Hãy xem giá trung bình trên mỗi foot vuông cho các địa điểm quán cà phê và nhà hàng trong khu vực của bạn, làm một số phép toán để tìm hiểu xem tiền thuê hàng tháng của bạn sẽ là bao nhiêu kích thước không gian mà bạn mong muốn có và tính toán số tiền bạn cần kiếm được mỗi tháng từ doanh số bán hàng để tiền thuê không quá 8 đến 10% doanh số bán hàng đó. Nếu con số khiến bạn sợ hãi, bạn có thể cần phải điều chỉnh kế hoạch của mình.
Tuy nhiên, đừng tự động giảm giá ở một nơi có giá thuê cao. Nhiều địa điểm đáng mơ ước có giá thuê cao vì hoạt động kinh doanh trong khu vực này rất tốt nên sự cạnh tranh khiến giá thuê luôn tăng cao. Nếu tiền thuê nhà của bạn là 1.000 USD mỗi tháng và bạn có thể tin tưởng vào 1.000 khách hàng chi trung bình 3 USD mỗi lần ghé thăm, bạn có 2.000 USD sau khi thuê (không bao gồm chi phí ăn uống). Nếu tiền thuê nhà của bạn là 10.000 đô la mỗi tháng và bạn có thể tin tưởng vào 10.000 khách hàng trả trung bình 3 đô la cho mỗi lần ghé thăm, thì đột nhiên bạn có 20.000 đô la! Giá thuê cao hơn có xứng đáng không?
Để giảm bớt gánh nặng tiền thuê khi bạn bắt đầu, hãy thương lượng để được miễn phí 90 ngày tiền thuê khi bạn mở cửa hàng. Hầu hết các chủ nhà sẽ đồng ý với điều này.
Counter Talk: Melissa đã nghe nói về các quán cà phê mang lại doanh thu từ 25 đến 800 đô la trong ngày đầu tiên mở cửa ở khu vực Chicagoland. Tuy nhiên, để tính toán những con số bạn cần đạt được để khiến tiền thuê trở nên xứng đáng, bạn cần xem xét doanh thu bạn mong đợi đạt được trong tháng đầu tiên mà là doanh thu bạn mong đợi đạt được vào tháng thứ 6. Khi Melissa tiếp quản quán cà phê chìa khóa trao tay, những người bán hàng khẳng định doanh thu khoảng 200 USD mỗi ngày và đó là mức họ bắt đầu. Doanh số bán hàng của Brewpoint đã tăng 500% trong 6 tháng đầu năm!
Thuật ngữ
Thời hạn là thời gian thuê kéo dài bao lâu. Ví dụ: bạn có thể có nhiệm kỳ 1 năm hoặc nhiệm kỳ 2 năm. Bạn có thể không muốn mắc kẹt với một hợp đồng thuê rất dài trong trường hợp bạn phải đóng cửa doanh nghiệp của mình. Đồng thời, bạn không muốn ký hợp đồng thuê quá ngắn rồi phát hiện ra chủ nhà không gia hạn hoặc bạn muốn bán cơ sở kinh doanh nhưng không tìm được người mua vì hợp đồng thuê của bạn sắp hết hạn. .
Một lựa chọn tốt là hợp đồng thuê ngắn hơn với tùy chọn gia hạn (giả sử tối thiểu là 3 năm để bù đắp chi phí cải tiến mà bạn đã thực hiện) và mức giá thuê được đảm bảo sẽ tăng trong một khoảng thời gian nhất định (chẳng hạn như 5 đến 10 năm).
Thuật ngữ phù hợp nhất với bạn cũng phụ thuộc vào số tiền bạn sẽ bỏ vào không gian với tư cách là người thuê nhà. Nếu bạn không đầu tư nhiều vào việc xây dựng cửa hàng của mình, thì hợp đồng thuê ngắn hạn có thể tốt vì điều đó có nghĩa là bạn có thể bán mặt bằng nếu cần dọn ra ngoài nhanh chóng và không mất quá nhiều tiền đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, bạn sẽ không muốn có hợp đồng thuê 3 năm đối với một tòa nhà trị giá 250.000 đô la vì điều đó có nghĩa là chủ nhà có thể tăng tiền thuê vào cuối năm thứ 3, khiến thời gian hoàn vốn đầu tư của bạn thậm chí còn lâu hơn.
Hiển thị
Quán cà phê đẹp nhất thế giới sẽ không thành công nếu không ai biết bạn ở đó. Bạn thường cần một vị trí có thể nhìn thấy từ đường phố, tốt nhất là vị trí ngay lề đường.
Khi bạn tìm thấy một địa điểm tiềm năng, hãy đi bộ hoặc lái xe xuống phố và xem cửa hàng có thể nhìn thấy được từ xa. Bạn có thể nhìn thấy cửa hàng không? Còn bảng hiệu thì sao? Khi bạn đi ngang qua cửa hàng, có những cửa sổ lớn, đẹp phía trước cho bạn thấy bên trong có gì không? Một cửa hàng rộng 70 feet và sâu 10 feet đòi hỏi một cách tiếp cận khác xa so với cửa hàng rộng 10 feet và sâu 70 feet.
Sự tiện lợi
Bạn có rẽ trái băng qua dòng xe cộ đông đúc để uống một cốc cà phê không? KHÔNG? Rất nhiều người khác cũng sẽ không như vậy. Đó là lý do tại sao bạn cần một vị trí thuận tiện cho loại khách hàng mà bạn muốn thu hút. Ví dụ: nếu bạn muốn phục vụ những người điều hành bận rộn trên đường đến văn phòng, bạn nên ở bên phải đường trên đường họ đi làm. Nếu bạn muốn phục vụ sinh viên, hãy đảm bảo cửa hàng của bạn thuận tiện cho người đi bộ để họ không phải chen chúc khi đi từ khuôn viên trường đến cửa hàng của bạn và cố gắng có chỗ ở phía trước để đặt giá để xe đạp. Trong hầu hết các trường hợp, bạn cũng cần có bãi đậu xe rộng rãi.
Để đặt cửa hàng của bạn ngay trên con đường của khách hàng, bạn có thể đến phòng quy hoạch thành phố hoặc quận và xem lại bản đồ luồng giao thông cho biết có bao nhiêu ô tô đi trên những con phố nào vào thời gian nào. (Những sợi dây cao su màu đen căng ngang đường mà bạn có thể đã lái xe hàng chục lần sẽ ghi lại những dữ liệu đó.) Bản đồ là thông tin công khai, vì vậy hãy tận dụng tốt thông tin mà bạn và hàng nghìn người lái xe khác đã tạo.
Bạn cũng có thể thường xuyên tìm thấy bản đồ luồng giao thông trực tuyến. Kiểm tra trang web của Bộ Giao thông vận tải địa phương của bạn hoặc thực hiện tìm kiếm trên web cho “bản đồ luồng giao thông” và tên thành phố của bạn để xem liệu bản đồ này có sẵn trực tuyến hay không.
Sự cạnh tranh
Bạn cần một địa điểm không có quán cà phê nào khác xung quanh, phải không? Sai.
Nếu xung quanh không có quán cà phê nào khác thì có lẽ có lý do chính đáng cho việc đó. Có thể người dân ở khu vực đó không quan tâm đến cà phê và trà dành cho người sành ăn, hoặc có thể không có đủ lượng xe cộ đi bộ hoặc lái xe qua. Trong mọi trường hợp, bạn muốn thấy các hoạt động kinh doanh phát đạt ở khu vực bạn dự định sinh sống.
Đừng lo lắng về sự cạnh tranh. Như chúng ta sẽ thảo luận ở phần sau của chương này, bạn có thể theo dõi họ để phát hiện ra điểm mạnh và điểm yếu của họ và sử dụng kiến thức đó để làm lợi thế cho mình.
Hãy học theo lời khuyên từ các ông lớn: nhiều khi các doanh nghiệp cạnh tranh lại nuôi dưỡng lẫn nhau, đó là lý do tại sao bạn sẽ thường thấy Burger King, Wendy’s và McDonald’s liên tiếp hoặc ba trạm xăng ở một ngã tư. Nếu chiến lược này hiệu quả với các chuỗi lớn, bạn cũng có thể muốn xem xét nó.
Luật biển báo
Một số thành phố có quy định về biển báo yêu cầu bạn phải giữ biển hiệu ở kích thước nhất định hoặc thấp hơn hoặc hạn chế bạn sử dụng một số loại biển báo nhất định. Sẽ khủng khiếp đến thế nào khi chi 2.000 đô la cho một tấm biển chỉ để được thông báo rằng bạn không được phép treo nó? Kiểm tra quy định của thành phố để biết các hạn chế về bảng hiệu và trao đổi với công ty bảng hiệu trong khu vực của bạn đã tạo bảng hiệu cho các doanh nghiệp địa phương. Rất có thể, họ có kiến thức tốt về quy định của thành phố.
Điện
Đảm bảo công suất điện ở vị trí bạn đã chọn có thể đáp ứng đủ nhu cầu cho thiết bị pha cà phê của bạn, như máy pha cà phê và máy rang xay. Bạn có thể cần một hệ thống điện có thể xử lý ít nhất 220 volt vì hầu hết các thiết bị pha cà phê espresso đều cần nhiều nước. Nói chuyện với thợ điện để tìm hiểu xem vị trí mà bạn quan tâm có khả năng xử lý thiết bị điện của bạn hay không.
Trợ cấp cải thiện cho người thuê nhà
Trợ cấp cải thiện cho người thuê nhà (TIAs, hay gọi tắt là TI) là số tiền mà chủ nhà cấp cho bạn, người thuê nhà, để xây dựng hoặc cải thiện hoạt động kinh doanh của bạn. Những cải tiến này – có thể là một bức tường được làm lại bề mặt hoặc hệ thống dây điện cách điện được cập nhật – vẫn ở lại tòa nhà nếu bạn rời đi, mang đến cho chủ nhà một không gian hấp dẫn hơn cho những người thuê nhà sau này. Những chủ nhà có nhiều người đấu giá không gian của họ sẽ ít có khả năng đưa ra TI, nhưng sẽ không có hại gì nếu bạn hỏi khi bạn đang cân nhắc một địa điểm.
Bảo trì khu vực chung
Bảo trì khu vực chung (CAM) là số tiền bạn phải trả để bảo trì khu vực xây dựng. Điều này bao gồm các dịch vụ như rửa cửa sổ, dọn rác và bảo mật. Hợp đồng mà chủ nhà của bạn đưa ra phải nêu rõ chính xác những gì CAM trả để bạn biết mình sẽ nhận được gì từ số tiền này. Hợp đồng cũng phải nêu chi tiết các thủ tục cần tuân theo trong trường hợp bạn nhận thấy dịch vụ chưa được cung cấp.
Lý tưởng nhất là bạn muốn giữ CAM ở mức thấp nhất có thể. Trong một số trường hợp, bạn có thể tự mình sắp xếp các dịch vụ lau cửa sổ và bảo trì khác, điều này sẽ cho phép bạn kiểm soát trực tiếp hơn về diện mạo và sự sạch sẽ của doanh nghiệp mình.
Tòa án ở một số bang đã ra phán quyết rằng chủ nhà phải tiết lộ chi phí đằng sau phí CAM cho người thuê nhà. Ý tưởng đằng sau phán quyết này là chủ nhà không thể sử dụng phí CAM để tăng lợi nhuận cho chính họ; họ chỉ phải sử dụng phí để trang trải các chi phí (hợp lý) của chính họ cho việc bảo trì cơ sở vật chất của họ.
Quét các hợp đồng từ chủ nhà của bạn để tìm hiểu xem phí CAM và các chi phí khác có được tính trên cơ sở cho thuê hay cho thuê hay không. Nếu mức phí dựa trên công thức cho thuê, chi phí của bạn sẽ như nhau cho dù anh ta sở hữu bao nhiêu cửa hàng khác còn trống. Tuy nhiên, nếu phí dựa trên số lượng mặt bằng hiện đang được thuê, bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn nếu một hoặc nhiều địa điểm bị bỏ trống do chủ nhà chia đều chi phí bảo trì cho những người thuê còn lại. Tranh luận về một công thức có thể cho thuê để chi phí của bạn không biến động do các trường hợp nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn.
Thuế bất động sản
Giống như phí CAM, chủ nhà sẽ tính cho bạn một phần của toàn bộ hóa đơn bất động sản dựa trên phần trăm diện tích mà cửa hàng của bạn chiếm giữ.
Phòng vệ sinh
Có thể mã y tế thành phố yêu cầu bạn phải có ít nhất một phòng vệ sinh và một số khu vực yêu cầu bạn phải có hai phòng vệ sinh. Đảm bảo khu vực này có phòng vệ sinh mà bạn cần hoặc có không gian để xây dựng chúng, có tính đến nhu cầu về quầy hàng dành cho người khuyết tật.
Sử dụng các tiêu chí này cộng với bản đồ bạn đã tạo trong “phòng chiến tranh” của mình, hãy thu hẹp các lựa chọn của bạn xuống còn năm hoặc sáu không gian tiềm năng cho quán cà phê của bạn.
Bạn có thể sẽ có một vị trí được lựa chọn đầu tiên, nhưng bạn nên có bản sao lưu trong trường hợp vị trí đó bị thất bại.
Xác định phạm vi cạnh tranh
Như chúng tôi đã đề cập, một địa điểm có một số cạnh tranh là một điểm cộng vì nó cho thấy khu vực bạn đã chọn có thể hỗ trợ một doanh nghiệp như doanh nghiệp của bạn. Chỉ cần nhớ rằng bạn có thể phải đối mặt với hai loại đối thủ cạnh tranh: trực tiếp và gián tiếp.
Đối thủ cạnh tranh trực tiếp
Đối thủ cạnh tranh trực tiếp là những người cạnh tranh vì cùng một loại cà phê mà bạn đang theo đuổi. Điều này có nghĩa là các cửa hàng cà phê và trà khác.
Tìm kiếm trực tuyến trên các trang web như Yelp (yelp.com) và danh bạ doanh nghiệp địa phương, đồng thời lập danh sách các đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong khu vực của bạn. Đọc các bài đánh giá trực tuyến và cũng có thể lên vỉa hè và đích thân ghé thăm các cửa hàng này, tự hỏi mình những câu hỏi sau:
✱ Điểm mạnh của đối thủ là gì? Họ có dịch vụ khách hàng tuyệt vời, sản phẩm cao cấp, giá cả tuyệt vời, vị trí tuyệt vời không?
✱ Bạn có thể làm gì trong ý tưởng kinh doanh của mình để chống lại những lợi thế này?
✱ Điểm yếu của đối thủ cạnh tranh là gì? Họ có những nhân viên pha chế cáu kỉnh, trang trí xấu xí, cà phê dở tệ, một địa điểm đòi hỏi khách hàng phải vượt qua chướng ngại vật để đến được đó?
✱ Bạn có thể làm gì trong ý tưởng kinh doanh của mình để tận dụng những bất lợi này?
✱ Lời phàn nàn phổ biến nhất về doanh nghiệp trong các bài đánh giá trực tuyến là gì và bạn có thể sử dụng nó như thế nào để mang lại lợi ích cho mình?
✱ Lời khen ngợi phổ biến nhất trong các bài đánh giá trực tuyến là gì và bạn có thể xây dựng ý tưởng của mình như thế nào để điểm mạnh của đối thủ cạnh tranh này không làm giảm hoạt động kinh doanh của bạn?
Mọi hoạt động kinh doanh đều có điểm yếu, bất kể nó có lợi nhuận như thế nào hay nó có vẻ phổ biến đến mức nào. Đừng ngại hợp tác với một trong những chuỗi cà phê lớn nếu bạn có thể mang đến cho khách hàng trải nghiệm bán lẻ tốt hơn, cho dù về bầu không khí, hương vị, giá cả hay sự tiện lợi.
Đối thủ cạnh tranh gián tiếp
Đối thủ cạnh tranh gián tiếp là những đối thủ cạnh tranh vì cùng một loại thực phẩm và đồ uống nói chung, như cửa hàng bánh rán, tiệm bánh và cửa hàng bánh sandwich. Tìm các đối thủ cạnh tranh gián tiếp trong khu vực của bạn và tự hỏi mình những câu hỏi tương tự như bạn đã hỏi về đối thủ cạnh tranh trực tiếp.
Đừng quên rằng những đối thủ cạnh tranh này thực sự có thể trở thành khách hàng của bạn trong một số trường hợp. Có lẽ bạn có thể bán đậu tươi rang với giá bán buôn cho một cửa hàng bánh sandwich. Một ví dụ khác, nếu một tiệm bánh địa phương không phục vụ cà phê hoặc nếu cà phê mà họ phục vụ kém lý tưởng, hãy tiếp cận chủ sở hữu và đưa ra lời đề nghị cung cấp cà phê cho doanh nghiệp. Có lẽ bạn thậm chí có thể đạt được một thỏa thuận hợp tác tiếp thị trong đó anh ấy bán cà phê cho bạn và bạn giới thiệu bánh ngọt của anh ấy.
Nếu bạn chỉ tập trung vào khách hàng cá nhân, chỉ bán một tách cà phê mỗi lần, bạn sẽ bỏ lỡ cơ hội bán được nhiều cà phê ở những nơi mà bạn chưa bao giờ nghĩ là có thể.
Counter Talk: Khi Brewpoint bắt đầu hoạt động, bốn quán cà phê khác hoạt động trong hai dãy nhà. Melissa và Angelo đã ghé thăm những nơi này và xem xét mức giá của họ để xem Brewpoint có thể phù hợp ở đâu. Họ nhận thấy rằng không có cửa hàng nào cung cấp cà phê từ các nhà rang xay tên tuổi, vì vậy họ đã sử dụng điều đó làm điểm khác biệt trước khi bắt đầu quán cà phê của riêng mình. Nó đắt hơn một chút so với sử dụng một máy rang nhỏ hơn, ít được biết đến hơn, nhưng nó đáng giá.
Đối phó với chủ nhà
Một lần nữa, chúng tôi mong muốn việc thuê một không gian kinh doanh cũng giống như thuê một căn hộ, không có gì ngoài một đơn đăng ký đơn giản để điền vào: nếu tài liệu tham khảo của bạn được kiểm tra và bạn chưa thực sự phá hủy bất kỳ ngôi nhà cũ nào của mình thì bạn đã tham gia.
Nhưng chủ nhà kinh doanh có nhiều điều phải lo lắng hơn chủ nhà chung cư. Chủ nhà căn hộ muốn chắc chắn rằng bạn sẽ chăm sóc căn hộ thật tốt và trả tiền thuê nhà đúng hạn. Chủ doanh nghiệp cũng muốn biết điều đó, nhưng anh ta cũng cần chắc chắn rằng doanh nghiệp của bạn sẽ mang lại lợi ích cho những người thuê nhà khác trong tòa nhà của anh ta; anh ấy sẽ thu lại bất kỳ khoản tiền nào anh ấy đưa cho bạn để cải thiện; và công việc kinh doanh của bạn sẽ không thất bại, khiến anh ta phải tìm người thuê khác càng sớm càng tốt.
Viết đề xuất của bạn
Mặc dù không bắt buộc nhưng một bản đề xuất sẽ giải đáp những thắc mắc hóc búa của chủ nhà và cũng giúp bạn nổi bật so với những doanh nghiệp khác đang muốn thuê mặt bằng. Dưới đây là những điều cần giải quyết trong đề xuất của bạn:
✱ Khái niệm kinh doanh của bạn
✱ Doanh nghiệp của bạn sẽ trông như thế nào (Đối với phần này, bạn có thể bao gồm ảnh và hình minh họa về cách bạn muốn không gian của mình trông như thế nào. Chúng ta sẽ nói nhiều hơn về cách bố trí nhà bếp và phòng vệ sinh trong Chương 11.)
✱ Doanh nghiệp của bạn sẽ tăng thêm giá trị của khu đất và những người thuê nhà khác như thế nào
✱ Những loại khách hàng bạn dự định thu hút
✱ Bạn sẽ cung cấp những sản phẩm và dịch vụ nào (Đối với điều này, bạn có thể đính kèm bản sao thực đơn dự kiến của mình với các sản phẩm, dịch vụ, mô tả, hình minh họa và giá cả.)
Đừng cố gắng phát minh lại bánh xe ở đây. Bạn có thể lấy nhiều thông tin cho đề xuất của mình ngay từ kế hoạch kinh doanh mà chúng ta đã đề cập ở Chương 4.
Việc trực tiếp đến hoặc trình bày đề xuất của bạn với chủ nhà là cơ hội tuyệt vời để tạo ấn tượng tích cực. Ăn mặc để gây ấn tượng và đừng ép chủ nhà phải trả lời ngay lập tức. Nếu anh ấy có bất kỳ nghi ngờ nào, anh ấy có thể sẽ trả lời bằng một câu trả lời là không. Thay vào đó, hãy cho anh ấy cơ hội tiếp thu tất cả thông tin bạn đã cung cấp và liên hệ lại với anh ấy sau.
Đối thoại: Trước khi bạn gửi đề xuất của mình, hãy phỏng vấn những người thuê nhà khác để tìm hiểu xem bạn đang giao dịch với loại chủ nhà nào. Những cuộc trò chuyện này có thể mang lại cho bạn ý tưởng về những món đồ mà bạn có thể muốn thêm vào hợp đồng thuê của mình.
Soạn thảo thư dự định của bạn
Cùng với đề xuất của mình, bạn sẽ muốn gửi thư bày tỏ ý định (LOI) mà bạn sẽ tạo với đại lý bất động sản hoặc luật sư của mình. Tài liệu này phác thảo các điều khoản mà bạn sẵn sàng cam kết hợp đồng thuê. Để tìm hiểu thêm về LOI và cách tự soạn thảo một LOI nếu bạn muốn, hãy xem “Hợp đồng thuê thương mại: Thư dự định” trên Nolo tại nolo.com/legal-encyclopedia/clb-commercial-lease-letter-intent.
Đàm phán hợp đồng thuê
Chúc mừng! Bạn đã tìm được một nơi hoàn hảo và chủ nhà muốn đàm phán hợp đồng thuê với bạn.
Đưa cho chủ nhà danh sách những thứ bạn muốn họ cung cấp cho bạn, chẳng hạn như miễn trừ CAM, TI, miễn phí tiền thuê nhà trong tháng đầu tiên (hoặc vài tháng đầu tiên), v.v. Chủ nhà có thể sẽ gạch bỏ một số yêu cầu, nhưng không phải tất cả, khiến cả hai bạn đều hài lòng.
Hãy ghi nhớ những lời khuyên đàm phán này để đảm bảo cả bạn và chủ nhà đều có được thỏa thuận tốt nhất:
✱ Đừng bao giờ là người đề nghị chia đôi số tiền chênh lệch. Đợi chủ nhà đưa ra đề nghị rồi mới làm.
✱ Đừng bao giờ đàm phán qua điện thoại hoặc tin nhắn. Giao tiếp trực tiếp dễ dàng hơn.
✱ Đừng mặc cả quá nhiều. Một chủ nhà thất vọng có thể bỏ đi.
✱ Nhận mọi thứ bằng văn bản ngay bây giờ.
✱ Hãy cho mình đủ thời gian để thương lượng. Nếu bạn đang vội, bạn có thể không nhận được thỏa thuận tốt nhất. Ngoài ra, đừng bao giờ tiết lộ bất kỳ thời hạn nào bạn có thể có.
✱ Nếu bạn nhượng bộ, hãy yêu cầu chủ nhà cũng nhượng bộ.
✱ Giữ một tâm trí cởi mở. Nếu chủ nhà không thể đưa ra thứ bạn muốn, có thể ông ấy có thể đưa ra thứ mà bạn thích mà trước đây bạn chưa từng nghĩ tới.
✱ Nếu đây là lần đầu tiên bạn kinh doanh, đừng ngạc nhiên nếu chủ nhà yêu cầu bảo lãnh cá nhân.
✱ Đảm bảo hợp đồng thuê có thể giả định được—có nghĩa là người khác có thể tiếp quản hợp đồng thuê—trong trường hợp bạn quyết định hoặc cần bán doanh nghiệp.
Bạn có nhớ luật sư mà chúng tôi đề nghị bạn thuê ở Chương 5 không? Chà, hãy đưa cô ấy trở lại bức tranh vì cô ấy có thể giúp bạn hiểu và thương lượng hợp đồng thuê.
Bạn đã học được điều gì tạo nên một địa điểm có lợi nhuận, cách tìm một địa điểm và cách xử lý hợp đồng thuê. Bây giờ hãy nói về những gì diễn ra bên trong địa điểm đó, từ chủ đề quán cà phê cho đến đội ngũ làm việc của bạn.
